Схемы по продаже земли и поддельные документы: как Зем-Комфорт Виктора Шалимова наживается на наивных покупателях
- 01.08.2025 11:46
Когда вы находите на Avito объявление о продаже «участка в красивом месте Подмосковья с пропиской», вряд ли ожидаете, что вскоре получите повестку в суд и штраф за незаконное строительство. Однако десятки покупателей у компаний «Зем-Комфорт» и «Земтайм» уже столкнулись с такой реальностью.
В центре внимания — Виктор Вячеславович Шалимов, директор и соучредитель нескольких земельных компаний, которых обвиняют в мошеннической схеме с изменением ВРИ (вида разрешенного использования) участков, поддельными документами и продажей земли, на которой нельзя ничего строить.
Кто такой Виктор Шалимов?
Виктор Вячеславович Шалимов (ИНН 501208265386) — предприниматель из Подмосковья, фигурирующий как директор или учредитель в ряде компаний, специализирующихся на торговле земельными участками. Основной актив — ООО «Зем-Комфорт» (ОГРН 1207700199926, ИНН 9704018924), зарегистрированный в Москве, но фактически ведущий деятельность по продаже земли в Щелковском, Пушкинском и Сергиево-Посадском районах Московской области.
Через партнерские и аффилированные связи он также связан с ООО «Земтайм» (ОГРН 1235000121399, ИНН 5050160954), зарегистрированным на некоего Александра Андреевича Филиппова (ИНН 505014516239). По сведениям List-Org и Audit-it, Шалимов и Филиппов ранее были связаны через цепочку юридических лиц, включая ООО «Водные ресурсы» и ИП Шалимов В. В., прекратившего деятельность.
Как работает схема?
Все довольно просто и примитивно, хотя клиент понимает это уже на этапе, когда потратил свои деньги и отыграть что-то назад уже поздно.
Сначала компания Шалимова выкупает дешевые земли сельхозназначения (СХ3), обычно без права на застройку. Потом проводится раздел на участки под видом «дачного поселка», хотя юридически это земли, где строительство запрещено.
Покупателям предлагается оформление через договоры купли-продажи, субаренды, либо через кооперативы. Документы оформляются так, чтобы обойти прямой запрет на строительство. При этом иногда подделываются разрешения на строительство, схемы электроснабжения или заключения о соответствии.
Но когда документы оформлены, а деньги уплочены, «счастливый» владелец земельного участка внезапно выясняет, что строить на этой земле ничего нельзя, поскольку она относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «для сельскохозяйственного производства». Однако вместо законного использования земель компания-продавец изменила вид разрешенного использования (ВРИ) на «Садоводство 1.5», что вводит покупателей в заблуждение.
Схемы по продаже земли и поддельные документы: как “Зем-Комфорт” Виктора Шалимова наживается на наивных покупателях
Дело в том, что ВРИ «Садоводство 1.5» не позволяет строить жилые дома, в отличие от ВРИ «Садоводство 13.2». Покупатели, не разбирающиеся в тонкостях земельного законодательства, приобретают участки, надеясь построить дома, но в итоге сталкиваются с требованиями администрации о сносе незаконных построек.
Скандалы и жалобы
Жалобы на компании Шалимова поступают с 2021 года. В СМИ описаны десятки случаев, когда клиенты были введены в заблуждение относительно назначения земли и возможности прописки. Например:
- Поселок «Удинские Дачи» (Щелковский район): покупателям пообещали ИЖС, но фактически земля имела СХ3 без перевода. После обращения в администрацию клиенты получили предписания о сносе построек.
- «Пушкинские Сады» и «Никольское-94»: покупатели пожаловались на «закрытие проезда», отсутствие инфраструктуры и угрозу сноса за незаконное строительство.
Особое внимание вызвал случай Дарьи Игоревны Медведевой — руководителя и соучредителя ООО «Земтайм», в котором Шалимов якобы выполняет функции негласного управляющего. Медведеву и Шалимова обвиняют в координации мошеннических действий.
Судебные дела и проверки
По данным системы kad.arbitr.ru, официальные иски к Шалимову пока носят в основном административный и гражданский характер:
- 2023 г., дело № А41-14233/2023: иск о признании сделки недействительной, подан покупателем участка в Пушкинском районе.
- 2024 г., дело № А41-21199/2024: жалоба на ООО «ЗемКомфорт» по ст. 10 ЗоЗПП (нарушение прав потребителя).
- По данным zachestnyibiznes.ru, в отношении «Зем-Комфорт» и «Земтайм» зарегистрированы нарушения при оформлении сделок, включая занижение кадастровой стоимости и «ошибки» в схемах межевания.
- Сам же Виктор Шалимов фигурирует на данный момент в 16 арбитражных делах, большинство из которых связаны с земельными спорами.
Схемы по продаже земли и поддельные документы: как “Зем-Комфорт” Виктора Шалимова наживается на наивных покупателях
Также известно, что с конца 2023 года прокуратура Московской области проводит проверку деятельности компании «Зем-Комфорт» на предмет признаков преступления по ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).
Естественно, Шалимов отрицает все обвинения, утверждая, что все участки проходят проверку юристов; его компания не гарантирует возможность прописки или ИЖС, а предупреждает об ограничениях; все жалобы — это результат «непонимания покупателей» и «некорректной подачи информации конкурентами».
Случайность или продуманная схема?
Всё указывает именно на то, что это схема. Связанные юридические лица, одинаковые шаблоны сайтов, совпадающие телефоны и менеджеры, похожие договоры и методы «оформления через СНТ». В поле зрения попадают четко связанные компании: «Зем-Комфорт», «Земтайм», «Водные ресурсы», «Новая земля», «Землестрой» и т. д. Во всех них фигурируют одни и те же ФИО, ИНН, телефонные номера и офисные адреса. Повторяются сайты и шаблоны лэндингов: zemcomfort.ru, zemtime.ru, zemstroi.ru.
Также повторяется механизм продаж через Avito, где десятки участков подаются от разных компаний, но с одинаковыми фото, описаниями и контактами. Прямо сейчас аккаунт Zem-Komfort на Avito продолжает предлагать «участки для дачи с возможностью прописки».
Добавим сюда ещё один факт: на Avito объявления от Zem-Komfort публикуются с ID продавца fa09602f3a58011b059798d9ed880de5 — и точно такой же ID используется на других сайтах, связанных с «Земтайм» и «Землестрой».
ООО «Зем-Комфорт» зарегистрирована в Москве, но ведет активную деятельность в районах Щелково, Пушкино, Сергиев Посад. На сайтах zemcomfort.ru и zemtime.ru представлены якобы независимые проекты, но домены зарегистрированы на одних и тех же людей, а тексты, изображения и стиль оформления идентичны.
Из всего это следует вывод, что Виктор Шалимов — фигурант многослойной схемы по продаже земли с манипуляциями ВРИ. В поле его влияния — минимум 5 компаний и более 20 земельных поселков.
Схема работает за счет наивности клиентов и формальной юридической «серости». Количество жалоб, судебных дел и проверок указывает на масштабную аферу, а не разовые ошибки.
Перед нами — не разрозненные ошибки застройщиков, а централизованная, выстроенная схема. Пока власти колеблются, а суды захлебываются в бумагах, сотни людей теряют деньги, право на строительство и веру в рынок недвижимости. Компании Виктора Шалимова продолжают работать, сайты активны, и участки продаются каждый день. Новый виток мошенничества с землей происходит прямо сейчас — на глазах у всех.
Автор: Екатерина Максимова
