Как под удар попали не только здания, но и сама логика государства
- 21.03.2026 08:20
Есть конфликты, которые внешне выглядят как обычный спор о недвижимости, но при более тщательном изучении обстоятельств дела выясняется, что за этим стоит ни что иное как попытка не просто предъявить претензии к объекту, а переписать его прошлое, уже ранее написанное государством. Именно так выглядит история вокруг АО «Шереметьево-Карго» – независимого грузового оператора, работающего на территории крупнейшего авиационного узла нашей страны.
И самое важное в этой истории даже не спор о конкретных объектах рядом с АО Международным аэропортом Шереметьево (АО «МАШ»), и не то, что за этим спором отчетливо просматривается интерес структур аэропорта – прямых конкурентов терминального комплекса, а о том, как в современной системе можно попытаться превратить объекты, которые десятилетиями существовали в государственном учете, эксплуатировались, проходили технические инвентаризации, получали лицензии и обеспечивали грузовые потоки федерального масштаба в «самовольную постройку».
При этом речь идет не о новом строительстве, а о давно работающем комплексе, построенном и введенном в эксплуатацию еще в советские времена Центральным Управлением Международных воздушных сообщений Гражданской авиации Министерства Гражданской авиации СССР. Через АО «Шереметьево-Карго» только в 2025 году прошло более 100 миллионов отправлений, а за 2020-2025 годы – свыше 187 миллионов посылок.
И начиналась эта история не с обнаружения масштабной стройки или внезапной находки «самостроя», а с писем и обращений заместителя генерального директора АО «МАШ» Александра Ильина. Именно из приемной руководства аэропорта в Главгосстройнадзор МО и другие контролирующие государственные органы ушли обращения, в которых грузовой терминальный комплекс ложно обвинялся в строительстве во второй и пятой подзонах аэропорта самовольных капитальных построек (без необходимой разрешительной документации), представляющих угрозу безопасности. Дальше ситуация развивалась уже по гораздо более тревожной схеме. Заинтересованная в уничтожении конкурента сторона не просто инициировала процесс активной атаки на конкурента, но и участвовала в подготовке доказательной базы. Так, за счет АО «МАШ» оплачивался ортофотоплан, организовывался нотариальный осмотр сайта оператора, собирались дополнительные внешние материалы. То есть еще до того, как государственная машина включилась в дело в полную силу, появилось ощущение, что будущая конструкция обвинения собиралась не как беспристрастная реакция на нарушение, а как заранее выстроенный сценарий.
Как все начиналось...
Хронология событий
Первоначально в процесс включается Главгосстройнадзор МО – ведомство, отвечающее за государственный надзор в сфере строительства. Однако, как ранее неоднократно отмечалось в СМИ, его руководитель Артур Гарибян не всегда обеспечивает этот самый надзор на должном уровне. И подобная практика уже приводила к серьезным последствиям от утраты объектов архитектурного наследия до травматизма на строительных площадках, где контроль за соблюдением требований безопасности оказывался недостаточным.
На этом фоне обращает на себя внимание смещение приоритетов. Так, увлекшись борьбой с мифическими «самостроями» грузового терминального комплекса, представляющими, по мнению руководства «Шереметьево», опасность, ведомство во главе с господином Гарибяном, по сути, отодвигает на второй план собственные профильные задачи, связанные с обеспечением строительной безопасности на других подведомственных объектах и с полной самоотдачей начинает «охоту на ведьм».
И ключевым здесь становится вопрос о том, на каком основании объекты грузового комплекса были признаны «самостроями» и каким образом проводилось обследование, по итогам которого Межведомственная комиссия приняла решение о включении зданий АО «Шереметьево-Карго» в реестр самовольных построек.
Если бы речь шла о полноценной технической процедуре с доступом на территорию, анализом документации, инструментальными измерениями и установлением характера изменений, выводы могли бы иметь профессиональное основание. Однако фактически такого обследования не проводилось.
И тут возникает вопрос: а как же требования статей 56, 64 и 75 Федерального закона № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре)»?
Ведь, на деле осмотр носил формальный характер: доступ на территорию терминального комплекса отсутствовал, взаимодействие с собственником не осуществлялось, инженерное обследование не проводилось. Инспектор ограничился визуальным наблюдением объектов на участке в 17 га через ограждение с территории перрона аэропорта, который при этом был произвольно квалифицирован как «общедоступная территория», несмотря на очевидные ограничения, связанные с режимом транспортной безопасности.
Именно здесь возникает ключевое противоречие, так как параллельно с административной трактовкой ситуации существует иная, основанная на объективных данных о зданиях комплекса, полученных в ходе регулярных технических инвентаризаций Бюро технической инвентаризации (БТИ), многократно проводимых на протяжении 40 лет.
В то же время БТИ в России изначально создавалось не как вспомогательная или архивная структура, а как государственный инструмент, позволяющий точно устанавливать, что именно существует в качестве объекта недвижимости. Эта система формировалась еще с конца 1920-х годов и была направлена на техническое описание территории: фиксацию зданий, их параметров, состояния и изменений. В послевоенный период она обеспечивала восстановление учета недвижимого фонда, а в эпоху массового строительства осуществляла системный контроль за его ростом. В 1990-е годы, с появлением рынка недвижимости, значение БТИ только усилилось, поскольку любой оборот собственности требует точного технического описания объекта.
Современная нормативная база этой системы восходит к советскому и постсоветскому законодательству. В частности, Постановление Совета Министров СССР №136 от 1985 года закрепило принцип единого государственного учета на основе технической инвентаризации. «Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» 1991 года определили саму инвентаризацию как систему сбора и фиксации сведений о характеристиках объектов, одновременно прямо исключив из нее временные и передвижные сооружения и закрепив роль БТИ как исполнителя этих работ.
Дальнейшее развитие система получила в Положении, утвержденном Постановлением Госстроя РФ №93 от 30 декабря 1999 года, где техническая инвентаризация была определена как установление на конкретную дату параметров объекта: его местоположения, назначения, состояния и стоимости, а также было закреплено, что такие функции выполняются только уполномоченными организациями. Постановление Правительства РФ №921 от 4 декабря 2000 года распространило эти принципы на объекты капитального строительства.
Реформа 2004-2005 годов (Постановление Правительства РФ №447 и Приказ Минэкономразвития №70) изменила организационную модель системы, передав функции учета кадастровым органам и введя аккредитацию организаций, но при этом сохранила ключевое требование проведения инструментального обследования объектов с использованием специализированного оборудования.
Таким образом, независимо от институциональных изменений, базовый принцип остается неизменным, и техническая инвентаризация представляет собой фиксацию фактического состояния объектов недвижимости на основе профессионального обследования. Соответственно, документы БТИ, выданные в рамках действовавшего законодательства, сохраняют и по сей день юридическую силу и подтверждают установленную техническую реальность объектов.
И вот именно эта государственная система в истории «Шереметьево-Карго» оказывается фактически отодвинута в сторону. В свою очередь в отличие от ортофотоплана и спорной «проверки», именно БТИ являлась уполномоченной организацией, которая регулярно обновляла и подтверждала сведения по спорным зданиям терминального комплекса начиная с 1992 года. И за эти годы в ходе обследований и обмеров были собраны около 60 конкретных документов. Более того, сведения о «пристройках», которые сейчас используются как основание претензий, БТИ не включало в свои данные, потому что они не являются капитальными. То есть структура, которая как раз и должна отличать капитальное от некапитального, существенное изменение здания от обслуживающих и вспомогательных элементов, не считала спорные элементы тем, что меняет правовой и технический статус объекта.
Чтобы понять, насколько несостоятельно выглядят предъявляемые грузовому оператору обвинения, достаточно обратиться к истории документации по одному из спорных объектов, который сегодня пытаются снести. Ее анализ свидетельствует не о разовом участии БТИ, а о последовательном и непрерывном техническом контроле за объектом.
Так, уже в 1993 году оформляются поэтажный план, технический паспорт, экспликация, выписка, в которых фиксируются состояние конструктивных элементов, функциональное назначение как склада, стоимость объекта и его характеристики. В 1996 году новый техпаспорт определяет состояние конструктивных элементов как «хорошее». В 1999 году в документацию вносятся изменения, связанные с организационно-правовой формой владельца. В 2003 году оформляется свидетельство о регистрации права собственности без ограничений и обременений. В 2007 году БТИ отражает изменения площади и отдельно объясняет причины этих изменений, в том числе за счет учета ранее не учитываемой площади лестничных клеток. В 2008 году снова оформляются поэтажный план, техпаспорт, экспликация, кадастровый паспорт, справка о состоянии здания с указанием нулевого износа и инженерного оснащения – водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления. Отдельно фиксируются характеристики помещений, их назначение, дата обследования и адресная регистрация. И это не набор архивных листов, а реальный след многолетнего государственного контроля за зданием.
Именно поэтому так важен еще один факт, что перед выдачей технических документов по спорным объектам БТИ каждый раз анализировало сведения из предыдущих технических инвентаризаций, многократно проводимых за годы существования зданий. И обследования каждый раз производились с использованием измерительных средств, а не на глаз из окна соседнего здания. Это означает, что в одном и том же деле сталкиваются две разные модели государственного поведения. Первая – проводимая БТИ – тщательная, накопительная, профессиональная, включающая в себя инвентаризацию, обмеры, сравнение, технические документы, историю обследований. Вторая – проведенная на глаз инспектором Главгосстройнадзора МО – быстрая, представляющая собой внешний осмотр, спорную трактовку.
Но, видимо, взвесив все «за» и «против» и признав нереалистичность идеи «самостроя» в контексте советского наследия, в деле появляется новая тема – «реконструкция». И на этом фоне особенно заметно, каким образом она вводится в оборот.
В качестве основного аргумента привлекаются слайды из презентации «Шереметьево-Карго». Однако именно здесь возникает одна из наиболее грубых подмен. Терминальный комплекс – это не только здания, но и оборудование, технологии, логистические процессы, системы обработки грузов и организационные решения. Соответственно, упоминания в корпоративной презентации о реконструкции в значениях развитие, модернизация и совершенствование такого комплекса не тождественны реконструкции здания в строительном смысле. Вряд ли пиарщики предприятия могли предполагать, что их рекламные лозунги будут впоследствии приравниваться к экспертному заключению в области строительства.
Тем не менее в административной логике происходит именно это отождествление. Пожалуй, это одна из самых показательных деталей, которая слишком наглядно демонстрирует подмену понятий. Терминальный комплекс сводится к зданию, развитие инфраструктуры – к реконструкции объекта капитального строительства, а рекламно-презентационные материалы – к якобы юридическому доказательству.
Дальше в ход идет еще одна подмена, а именно: сопоставление БТИ, ЕГРН и оплаченного АО «МАШ» ортофотоплана как будто это источники одного уровня. Но это не так, поскольку ортофотоплан показывает лишь внешний контур. Он не отвечает на вопрос, является ли тот или иной элемент капитальным, каков его характер, меняет ли он объект в юридическом и техническом смысле. ЕГРН фиксирует права и базовые характеристики, но не заменяет инженерную оценку. БТИ же как раз и существует для того, чтобы определять наличие, местоположение, назначение, фактическое использование, состав и состояние объекта. И именно техническая инвентаризация представляет собой проверку и определение этих технических характеристик. Следовательно, когда данные БТИ отодвигаются в сторону, а приоритет отдается визуальным материалам, государство фактически отказывается от собственного профессионального инструмента в пользу более слабого и удобного для давления способа анализа.
Проблема особенно наглядна в том, как отдельные внешние элементы начинают трактоваться как части капитального объекта. Так, контейнеры или навесы, установленные исключительно для производственных целей, обеспечения охраны труда и защиты персонала от осадков, интерпретируются как элементы зданий.
Именно здесь проявляется несостоятельность применяемого подхода, и то, что с профессиональной точки зрения не относится к капитальному строительству, в административной интерпретации приобретает статус ключевого доказательства «реконструкции». Такая подмена демонстрирует низкий уровень технической аргументации в попытке давления на независимого оператора, не связанного с доминирующим монополистом.
Далее по решению Межведомственной комиссии Главгосстройнадзора МО здания попадают в реестр самовольных построек МО, а затем в Администрацию Химок направляется уведомление о строительстве/реконструкции без разрешения. И даже, несмотря на отсутствие весомых доказательств, запускается машина претензионной работы. Ольга Николаевна Прекраса, теперь уже бывший руководитель Управления правового обеспечения и судебно-претензионной работы, направляет претензии в адрес терминального комплекса, требуя практически немедленного сноса, отведя на это всего 15 дней.
Также, по утверждению Администрации, данные объекты представляют опасность для жизни и здоровья населения. Но и здесь не приводится доказательств того, в чем именно состоит эта опасность, не объяснено, почему из предусмотренных законом вариантов, включая приведение в соответствие, выбран именно снос. В то же время экспертизы, сделанные в лицензированной организации, подтверждают безопасность зданий и их соответствие нормам. И здесь снова возникает разрыв между тяжестью меры и качеством ее основания. Снос является крайней мерой, которая требует не предположения, а технически и юридически безупречной доказательной базы. Если же такой базы нет, а при этом существуют многолетние данные БТИ и экспертизы в пользу безопасности объекта, требование о сносе начинает выглядеть не как нейтральная защита закона, а как инструмент максимального давления.
Эта логика давления усиливается еще одной линией, а именно: попытками повлиять на лицензии, связанные с эксплуатацией досмотрового оборудования и размещением радиоактивных материалов на складе опасных грузов. В то же время все выданные лицензии (а их более 40) не только регулярно обновлялись, но и жестко привязаны к конкретным помещениям в зданиях, и ни на одно из этих помещений не распространяется подозрение в реконструкции без разрешения. А до принятия судебного решения здания не могут считаться самостроем. Следовательно, и линия с лицензиями выглядит как еще один способ дезорганизации работы независимогогрузового оператора.
Отдельно стоит отметить и проблему применения закона во времени. В рамках давления на предприятия помимо всего прочего предпринимаются попытки применить к зданиям 1985, 1993 и 1997 годов требования, появившиеся лишь после принятия Градостроительного кодекса 2004 года и введения соответствующих норм в 2016 году. А это прямо противоречит базовому принципу неприменимости закона задним числом и указывает на слишком произвольное обращение с правом.
Земельный спор
Практически одновременно с этим конфликт выходит на новый виток и упирается в землю. И здесь всплывает, возможно, самая старая и важная мина замедленного действия, видимо, сознательно заложенная еще в 1990-е годы, когда участок под имущественным комплексом предприятия был в нарушение закона передан в аренду аэропорту, а не собственнику расположенных на нем зданий. В то же время по смыслу российского права здания и земля под ними не должны существовать отдельно. Наоборот, логика закона говорит, что собственник строений должен обладать устойчивой, защищенной возможностью пользоваться участком, на котором стоят эти объекты. Именно это закрепляет статья 271 Гражданского кодекса, а также ст. 39.2, 39.6 Земельного кодекса о преимущественном праве собственника здания на участок под ним. Когда же участок под имущественным комплексом независимого терминального комплекса оформляется не на собственника этих зданий, а на структуру, владеющую его прямыми конкурентами, он заведомо оказывается зависим от воли своего же конкурента.
Отсюда вытекает еще одна линия конфликта, а именно: попытка АО «МАШ» в одностороннем порядке расторгнуть договор субаренды. При этом аэропорт фактически присваивает себе полномочия собственника земли, хотя такие решения может принимать только государство.
С другой стороны, если изначально земельный участок под объектами грузового оператора оказался в аренде у конкурирующей структуры, то подобные действия уже нельзя рассматривать как обычные хозяйственные. И они очень четко укладываются в последовательную логику, где сначала собственника лишают прямой связи с землей под его объектами, затем ставят в зависимость от конкурента, а затем используют эту зависимость как инструмент вытеснения. В этом контексте субаренда становится уже не второстепенным обстоятельством, а ключевым механизмом давления.
На этом фоне особенно показательной выглядит позиция государства. При наличии воли оно могло бы устранить допущенное нарушение, приведя земельные отношения в соответствие с законом и заключив прямой договор аренды с собственником расположенных на участке объектов. Это сразу сняло бы ключевой источник конфликта.
Однако вместо этого государственный механизм, напротив, начинает действовать в сторону его усиления.
Из забвения в давление
Не менее важным и показательным в этой истории является неожиданное «возрождение» исполнительного производства. И это, пожалуй, один из самых тревожных эпизодов всей истории. Речь идет о судебном решении, вступившем в законную силу еще в 2009 году, по которому исполнительный лист мог быть предъявлен к исполнению только в течение трех лет. Но на протяжении примерно шестнадцати лет принудительное исполнение, по сути, не происходило. И вдруг в новой фазе конфликта старый исполнительный документ начинает оживать. Причем представитель государства обращается в арбитражный суд не с заявлением о восстановлении срока предъявления исполнительного листа к исполнению, а лишь с ходатайством о его выдаче, при этом выданная ему доверенность даже не содержит полномочий на подачу заявления о восстановлении срока предъявления исполнительного документа.
По этой причине суд лишь восстанавливает срок на подачу заявления о получении исполнительного документа, но не срок его предъявления к исполнению. Тем не менее районный отдел судебных приставов Химок возбуждает исполнительное производство, указав в Постановлении, что срок предъявления не истек. И в результате давно «спящий» исполнительный документ в нарушение Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оказывается использован в момент, когда на АО «Шереметьево-Карго» итак идет комплексное давление.
Почему этот эпизод так важен? Да, потому что он создает опасность необратимости. Ведь если здания будут уничтожены сейчас, а позже в судах будет установлена иная правовая картина, восстановить их будет уже невозможно. Именно поэтому старое исполнительное производство в этой истории перестает выглядеть как нейтральное исполнение старого судебного акта, а начинает выглядеть как механизм, с помощью которого инициатор всей этой истории хочет как можно скорее довести спор до необратимого финала раньше, чем завершатся все текущие судебные процессы, видимо, понимая слабость своей позиции.
Ситуацию усугубляет и то обстоятельство, что неисполнение судебного решения о сносе нескольких зданий было обусловлено действиями самого аэропорта, который не спешил устранять ошибки в кадастровых документах на высвобождаемый земельный участок, допущенные при его передаче «Шереметьево-Карго».
В связи с этим невозможна была реализация проекта строительства нового высокотехнологического терминального комплекса, разработанного лицензированным проектным бюро ФГУП ГПИ и НИИ ГА «Аэропроект» и предполагающего также снос зданий, указанных в судебном решении.
Выходит, препятствия для полного исполнения решения 2009 года были созданы и не устранены той же стороной, которая теперь извлекает из этого выгоду?
Если собрать описанные выше факты в единую цепочку, картина выглядит достаточно последовательной и настораживающей.
Сначала инициируется проверка и формируется массив материалов. Затем проводится проверка без полноценного обследования объектов, а вместо анализа технической документации в дело вводятся ортофотопланы, внешние наблюдения и презентационные слайды, на основе которых строится вывод о реконструкции. Далее следуют реестр, решение Межведомственной комиссии, претензионная работа и иски о сносе. Параллельно с этим используется давняя земельная проблема, связанная с тем, что участок оформлен не на собственника объектов, а на конкурирующую структуру, и эта зависимость становится инструментом давления, вплоть до попытки одностороннего расторжения субаренды. В финале появляется старый исполнительный лист и исполнительное производство, придавая ситуации необратимый характер.
И все это происходит в отношении объектов, которые государство десятилетиями обследовало через БТИ, по которым оформляло десятки технических документов, фиксировало состояние конструктивных элементов, параметры, инженерное оснащение и отсутствие тех самых капитальных изменений, которые теперь пытаются превратить в основу обвинения.
Именно поэтому дело «Шереметьево-Карго» выходит далеко за рамки частного спора. И речь сейчас идет о принципиальных вопросах: способна ли одна государственная структура перечеркнуть результаты многолетней работы другой? Может ли формальный осмотр и произвольная административная интерпретация оказаться сильнее системы технической инвентаризации, создававшейся десятилетиями именно для того, чтобы исключить зависимость недвижимости от субъективных оценок? И допустимо ли, чтобы изначально допущенная ошибка, нарушающая законные права собственника объектов и не урегулированная государством, превращалась в инструмент его вытеснения с территории, где расположен принадлежащий ему имущественный комплекс?
Если ответы на эти вопросы окажутся утвердительными, последствия выйдут далеко за пределы одного терминального комплекса. Под сомнение будет поставлена устойчивость всей системы учета недвижимости. И завтра любой объект с длительной и подтвержденной технической историей может быть признан «самостроем» не вследствие реальных нарушений, а в угоду интересов доминирующего участника рынка и с привлечением государственных структур, которые должны устранять нарушения, а не воспроизводить их.
Автор: Иван Рокотов
